A usucapião é um instrumento legal que permite a regularização da posse de um imóvel após determinado período de ocupação contínua e incontestada. No entanto, a escolha entre a via judicial e a extrajudicial exige análise técnica, considerando as particularidades de cada caso.
Neste artigo, abordamos as principais diferenças entre os dois procedimentos e os critérios para definir a estratégia mais adequada.
Entendendo a Usucapião
A usucapião está prevista no Código Civil (art. 1.238 a 1.242) e na Constituição Federal (art. 183). Para seu reconhecimento, é necessário comprovar:
✅ Posse mansa e pacífica (sem violência ou litígios)
✅ Ocupação ininterrupta pelo prazo legal
✅ Animus domini (intenção de dono)
✅ Ausência de oposição do proprietário original
Usucapião Judicial
A via judicial é necessária quando há controvérsia sobre a posse ou quando os requisitos legais não são plenamente comprovados de forma documental.
Características Principais:
- Processo contencioso: Decisão proferida pelo juiz após análise das provas e argumentos.
- Necessidade de ação judicial: Inicia-se com uma petição e pode envolver perícias, testemunhas e contestação de terceiros.
- Prazos mais longos: Pode levar anos, dependendo da complexidade e da movimentação processual.
Indicações:
- Existência de conflito com o proprietário registral.
- Falta de documentação suficiente para comprovar a posse.
- Casos que exigem interpretação jurídica mais aprofundada.
Usucapião Extrajudicial
Instituída pela Lei nº 13.465/2017, a via extrajudicial permite a formalização da usucapião diretamente em cartório, desde que atendidos requisitos objetivos e sem controvérsias.
Características Principais:
- Procedimento administrativo: Dispensa a judicialização quando não há impugnação.
- Agilidade: Conclusão em meses, dependendo da análise cartorária.
- Exigência documental rigorosa: Necessidade de provas robustas (como certidões, declarações de vizinhos, comprovantes de pagamento de tributos, etc.).
Indicações:
- Posse incontestada e documentada.
- Consenso entre os interessados (no caso de usucapião familiar ou coletiva).
- Cumprimento inequívoco dos prazos legais (5, 10 ou 15 anos, conforme o caso).
Qual Via Escoger?
A decisão entre judicial e extrajudicial depende de fatores como:
✔ Existência de conflito: Se há oposição, a via judicial é obrigatória.
✔ Disponibilidade de provas: Documentação sólida permite a extrajudicial.
✔ Urgência: A extrajudicial é mais rápida, mas exige conformidade estrita com a lei.
Por Que Contratar um Advogado Especializado?
A usucapião é um procedimento complexo, e erros na documentação ou na escolha do procedimento podem resultar em:
❌ Perda de tempo e recursos com processos mal fundamentados.
❌ Risco de indeferimento por falhas na comprovação dos requisitos legais.
❌ Dificuldades na regularização posterior do imóvel.
Um advogado especializado em direito imobiliário avalia seu caso, indica a melhor estratégia e garante que todos os requisitos sejam atendidos, evitando transtornos futuros.
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